부동산 근저당 설정된 집 위험성과 해지 방법 완벽 가이드
부동산 거래 시 근저당이 설정된 집은 보증금 회수에 큰 위험이 될 수 있습니다. 근저당권의 의미와 위험성, 확인 방법부터 직접 해지하는 방법까지 상세히 알아보세요. 전세계약 시 반드시 확인해야 할 근저당 관련 주의사항과 안전하게 거래하는 방법을 모두 정리했습니다.
근저당이란 무엇인가?
근저당은 부동산에 설정된 담보권으로, 채권자가 채무자의 채무 불이행 시 해당 부동산을 경매에 넘겨 채권을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 쉽게 말해 집주인이 은행이나 금융기관에서 돈을 빌릴 때 해당 부동산을 담보로 제공하는 것입니다.
근저당은 등기부등본의 '을구'에 기록되며, 근저당이 설정된 금액이 표시됩니다. 특히 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 정도로 설정되는 것이 일반적입니다. 집주인이 대출을 모두 상환하면 근저당은 말소되지만, 그렇지 않으면 해당 부동산이 경매로 넘어갈 가능성이 있습니다.
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근저당 설정된 집이 위험한 이유
보증금 회수 위험성
근저당이 설정된 부동산을 임차하게 되면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출됩니다. 임대인이 대출금을 상환하지 못해 부동산이 경매에 넘어가면, 근저당권자(은행 등)가 우선변제권을 갖기 때문에 임차인은 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.
특히 전세보증금이 근저당보다 후순위라면, 경매 진행 시 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있습니다. 근저당 금액이 높을수록 이러한 위험성은 더욱 커집니다.
임대인의 재정 상태 파악 지표
근저당은 임대인의 재산 상황을 파악하는 중요한 지표가 됩니다. 근저당이 많이 설정되어 있다면 임대인의 재정 상태가 좋지 않을 가능성이 높습니다. 이는 임대인이 임차료나 보증금을 제대로 지불하지 못할 위험이 있음을 의미합니다.
부동산 가격 하락 시 깡통전세 위험
부동산 가격이 하락하는 시장에서는 근저당이 설정된 집의 위험성이 더욱 커집니다. 집값이 하락하면 '깡통전세' 위험이 생길 가능성이 높아지며, 임대인이 추가 대출을 받게 되면 보증금 반환이 더욱 어려워질 수 있습니다.
근저당 확인 방법
등기부등본 확인
근저당 설정 여부를 확인하는 가장 기본적인 방법은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본의 '을구'에서 근저당권 설정 여부와 금액을 확인할 수 있습니다. 인터넷 등기소나 가까운 등기소에서 발급받을 수 있으며, 부동산 주소만 알면 누구나 열람 가능합니다.
전세가율 확인
전세가율(전세금 ÷ 시세)을 확인하는 것도 중요합니다. 전세가율이 높을수록 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. 특히 근저당 금액과 전세금을 합한 금액이 부동산 시세를 초과한다면 위험 신호로 볼 수 있습니다.
보증보험 가입 여부 확인
전세보증금 반환 보증보험에 가입할 수 있는지 확인하는 것도 중요합니다. 보증보험 가입이 어렵다면 해당 부동산의 위험성이 높다는 신호일 수 있습니다.
근저당 설정된 집, 계약해도 괜찮을까?
근저당이 설정된 집이라고 해서 무조건 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 조건을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다:
- 근저당 금액이 낮고 전세가율이 낮다면 상대적으로 안전할 수 있습니다.
- 전세보증금 반환 보증보험 가입이 가능하다면 계약을 고려할 수 있습니다.
- 근저당 말소 특약을 계약서에 추가하면 리스크를 줄일 수 있습니다.
하지만 근저당 금액이 많고 보증보험 가입이 어렵다면 해당 계약은 피하는 것이 좋습니다. 전세 계약은 한 번의 실수가 큰 금전적 손실로 이어질 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
근저당 해지 방법
근저당을 해지하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다: 은행을 통한 해지와 직접(셀프) 해지입니다.
은행을 통한 해지
- 대출받은 은행에 연락하여 근저당 말소 의사를 전달합니다.
- 은행에서 법무사를 통해 근저당 말소를 진행합니다.
- 말소 비용(약 5만원)을 은행에 납부합니다.
- 법무사가 근저당 말소 후 접수증을 보내줍니다.
이 방법은 가장 편리하지만 비용이 더 들 수 있습니다.
직접(셀프) 해지 방법
- 필요 서류 준비
- 은행에서 받을 서류: 해지증서(은행 직인 필요), 위임장(은행 직인 필요), 등기필증(등기필정보 및 등기완료 통지서), 등기사항 전부증명서
- 등록면허세 납부
- 관할 구청 세무과에서 등록면허세 납부용지를 발급받습니다.
- 일반 부동산은 7,200원, 주택의 경우 토지와 건물 각각 7,200원씩 총 14,400원을 납부합니다.
- 등기소 방문
- 부동산 관할 등기소를 방문합니다.
- 민원상담실에서 근저당권등기말소 신청서를 작성합니다.
- 등기신청수수료(3,000원, 주택의 경우 토지와 건물 각 3,000원씩 총 6,000원)를 납부합니다.
- 은행 법인등기부등본 발급(1,200원)을 받습니다.
- 모든 서류를 제출하면 보통 이틀 후에 근저당 설정이 해지됩니다.
직접 해지하는 경우 총 비용은 약 21,600원(차비 제외)으로, 법무사를 통한 방법보다 절반 정도 저렴합니다.
근저당 설정된 집 전세계약 시 주의사항
계약서에 근저당 말소 특약 추가
전세계약 시 근저당이 설정된 집이라면, 계약서에 "잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다"는 특약을 반드시 추가해야 합니다. 또한 말소접수증을 받아야 한다는 내용도 포함시키는 것이 좋습니다.
보증보험 가입 고려
전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 것을 고려해보세요. 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험회사가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
전문가 조언 구하기
부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 결정이므로, 필요하다면 부동산 전문가나 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
결론
근저당이 설정된 부동산은 임차인에게 큰 위험이 될 수 있습니다. 따라서 전세계약을 할 때는 반드시 등기부등본을 확인하고, 근저당 금액과 임대인의 재산 상황, 신용도를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
근저당 말소는 은행을 통해 진행하거나 직접 처리할 수 있으며, 직접 처리할 경우 비용을 절약할 수 있습니다. 하지만 시간과 노력이 필요하므로 상황에 맞게 선택하는 것이 좋습니다.
안전한 부동산 거래를 위해서는 근저당에 대한 이해와 주의가 필수적입니다. 이 글이 여러분의 안전한 부동산 거래에 도움이 되길 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q: 근저당이 설정된 집은 무조건 위험한가요?
A: 근저당이 설정되었다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 근저당 금액이 낮고 부동산 가치에 비해 여유가 있다면 상대적으로 안전할 수 있습니다. 중요한 것은 근저당 금액과 부동산 가치의 비율입니다.
Q: 근저당 말소를 직접 하는 것과 은행에 맡기는 것 중 어떤 것이 좋을까요?
A: 시간적 여유가 없거나 절차가 복잡하게 느껴진다면 은행에 맡기는 것이 편리합니다. 비용을 절약하고 싶고 시간적 여유가 있다면 직접 처리하는 것도 좋은 방법입니다.
Q: 전세계약 시 근저당이 있는 집을 피하는 것이 좋을까요?
A: 근저당이 있다고 무조건 피할 필요는 없지만, 근저당 금액이 높거나 여러 개의 근저당이 설정되어 있다면 주의해야 합니다. 계약 시 근저당 말소 특약을 추가하고 보증보험 가입을 고려하는 것이 좋습니다.
Q: 근저당 설정 여부는 어디서 확인할 수 있나요?
A: 등기부등본의 '을구'에서 확인할 수 있습니다. 인터넷 등기소나 가까운 등기소에서 발급받을 수 있으며, 부동산 주소만 알면 누구나 열람 가능합니다.